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    今年年內(nèi)，合肥市最終版本的新“物業(yè)管理辦法”就會出爐。近日，合肥市房地產(chǎn)管理局組織有關(guān)人員到北京和福州學(xué)習(xí)先進物業(yè)管理經(jīng)驗，為正式管理辦法的出臺“取經(jīng)”。記者了解到，這次“南下北上”的學(xué)習(xí)，重點將集中在管理模式、落實法規(guī)以及前期物業(yè)管理等方面的情況。

    “現(xiàn)在我們正在著重完善區(qū)級以下的監(jiān)管機構(gòu)，并對相關(guān)人員進行培訓(xùn)。”合肥市房地產(chǎn)管理局物業(yè)管理處處長馬萬里說，此次“取經(jīng)”，主要是去學(xué)習(xí)這些城市的管理模式、法規(guī)落實以及前期物業(yè)管理。

    “他山之石，可以攻玉”，北京、福州兩地對于物業(yè)管理的好辦法、新思路或者會被引入合肥。

    物業(yè)怎么管小區(qū)

    小區(qū)建設(shè)單位要對前期物業(yè)負責

    北京新的物業(yè)管理辦法今年10月1日就開始實施了，在北京的物業(yè)管理辦法里，記者看到了這樣一條內(nèi)容：建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當作為房屋買賣合同的附件。

    在前期物業(yè)服務(wù)合同里，關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標準以及服務(wù)標準的約定這些都應(yīng)當符合相關(guān)規(guī)定。

    而在《合肥市住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法（討論稿）》中，對小區(qū)居民未入住之前的物業(yè)采取招投標形式確定，對前期物業(yè)誰來負責沒有規(guī)定。

    沒業(yè)主委員會，“四級網(wǎng)絡(luò)”來幫忙

    “四級網(wǎng)絡(luò)管理模式是我們要學(xué)習(xí)的�！瘪R萬里說。所謂“四級網(wǎng)絡(luò)”是指街道辦事處、居委會、物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理行政部門、市一級房地產(chǎn)管理部門都要幫沒有業(yè)主委員會的小區(qū)進行物業(yè)選聘、管理等的相關(guān)事項。

    北京的管理辦法中提及，沒有成立業(yè)主大會的小區(qū)，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項時，將由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

    福州市對于零散建設(shè)、未實施物業(yè)管理的區(qū)域則是由村(居)民委員會管理或者由物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的配合下，根據(jù)需要與合理原則劃定物業(yè)管理區(qū)域，逐步實行規(guī)范的物業(yè)管理。

    專項維修資金應(yīng)有專門賬戶

    福州市對于業(yè)主繳交的專項維修資金有明確的管理辦法。首先由市、縣(市)房地產(chǎn)行政主管部門指定的銀行專戶代為儲存，等到小區(qū)的業(yè)主大會成立后，當?shù)氐姆康禺a(chǎn)行政主管部門就要移交專項維修資金銀行賬戶。

    對于這部分的專項維修資金的使用，將由業(yè)主大會決定，并隨時接受市、縣(區(qū))房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。

    干啥事都得“明明白白”地張榜公布

    北京的物業(yè)管理辦法規(guī)定，應(yīng)該將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，且物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，并且在業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復(fù)。

    相比之下，福州的公示次數(shù)要少一些。福州的物業(yè)被要求建立重大事項匯報制度，并接受業(yè)主咨詢和監(jiān)督，除了按照標準提供服務(wù)外， 每半年公布一次涉及住戶的共用設(shè)施設(shè)備費用分攤和其他物業(yè)管理代收代支費用情況。

    業(yè)主怎么管物業(yè)

    引入“第三方”監(jiān)督物業(yè)

    合肥市此前的物業(yè)管理辦法的討論稿對物業(yè)的服務(wù)劃分“等級”，提出了“星級服務(wù)”的標準，并將由合肥市房地產(chǎn)局、區(qū)房地產(chǎn)部門以及居委會、物業(yè)自查來評分。

    在北京市即將實行的物業(yè)管理辦法里標明，業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

    解聘物業(yè)要成立小組

    如果對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，想換一家物業(yè)公司該怎么做？

    北京市物業(yè)管理辦法對這樣的情況也有詳細的說明：物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。

    在合同終止前，物業(yè)不能隨意停止服務(wù)，雙方?jīng)Q定不再續(xù)簽合同的話，物業(yè)方面應(yīng)該在合同結(jié)束前三個月通知業(yè)主，業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)也不能強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，也應(yīng)當提前三個月告知業(yè)主。

    如果出現(xiàn)原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)該與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，應(yīng)當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。當?shù)氐慕值擂k事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

    業(yè)主開大會得有專用房

    在合肥，每個小區(qū)的物業(yè)都有自己的辦公室，但要找到業(yè)主委員會或是業(yè)主大會的辦公用房，卻有些難。

    “業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米”，記者在北京市的物業(yè)管理辦法里看到了這個內(nèi)容。對于物業(yè)的辦公用房，北京也有相關(guān)的內(nèi)容，物業(yè)的服務(wù)用房建筑面積不能低于150㎡。

    實習(xí)生 史麗 本報記者 余佼佼