時間：2012-07-10 來源：合肥網hfw.cc 作者：hfw.cc 我要糾錯
不是執行“一費制”了嗎，怎么我家電梯費和物業費還是分開交？小區沒有業委會，怎么要求物業執行收費“一費制”？……本報96511屢屢接到市民有關小區物業收費的疑惑，今天上午，市物價局相關部門負責人對市民關心的熱點、焦點問題一一做了解答。
市物價局局長張林上午介紹，物業收費投訴居高不下，2011年全年價格舉報6451件，僅物業服務收費投訴就有2584件，占比46%。今年1-5月，各類價格投訴2569件，物業收費投訴929件，占36.1%。如果加上各區開發區的投訴，最少占一半。物業合同已經到期的一定要執行物業收費“一費制”。合同未到期的，明確期限，物價部門將跟蹤落實一費制。認為物業合同簽訂到小區業委會成立之日，以為小區沒有業委會，可以無限期不執行物業收費“一費制”的，張林上午說，不是無限期的，根據《安徽省物業管理條例》規定，最多三年時間，也必須執行“一費制”。
小區物業服務收費中，哪些實行政府指導價？
答：根據規定：住宅物業綜合服務費、小區車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費等實行政府指導價，非住宅物業服務費、別墅（含獨棟、雙拼、聯排、疊加）和實行酬金制的住宅小區的物業綜合服務費、物業服務企業接受委托開展的特約服務等其他服務收費實行市場調節價。
政府指導價不是最終定價，具體的收費標準由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業根據物業小區的服務內容、服務質量、服務標準等具體情況在政府指導價范圍以內確定并在物業服務合同進行約定。價格主管部門在指導價范圍內，根據合同約定的收費標準實行備案管理。
物業服務收費的構成有哪些？服務成本有哪些？
答：物業服務收費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
物業服務成本構成一般包括以下部分：
（一）服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
（二）物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用；
（四）物業服務企業辦公費用；
（五）物業服務企業實施物業管理必備的固定資產折舊；
（六）物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
（七）經業主或業主委員會同意的其他費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
如何理解物業綜合服務費的“一費制”？ 公共能耗費包括哪些內容？
答：針對原先物業服務收費管理中公共能耗費收取不統一，操作不透明，收繳率不高，業主與物業企業矛盾較多的狀況，2011年7月市物價局出臺了“關于印發《合肥市住宅小區物業服務收費管理辦法》的通知（合價房〔2011〕41號，以下簡稱《辦法》）”。辦法要求實行物業服務收費“一費制”，把小區共用電梯、照明等公共設施設備運行等方面收取的公共能耗費用納入物業綜合服務費中一并收取，不得再另行收取。
根據規定，公共能耗費包括住宅小區內共用電梯、公共照明、消防設施、景觀水系、監控系統、單元門禁等設施設備運行費，全部納入物業綜合服務費，不得另行分攤收取。
哪些情況必須實施物業收費“一費制”？
答：根據《辦法》規定，2011年8月1日實施后新建的、首次移交的物業服務收費，嚴格按照新頒布修訂的物業服務收費管理辦法執行，即必須實行一費制。
對《辦法》實施前，即2011年8月1日前雙方簽訂委托合同有明確期限，并沒有到期的，可以按照原合同、原標準、原辦法繼續執行，也可以由業主大會或授權的業主委員會與物業服務企業按新的《辦法》重新約定；原合同到期后按照新頒布的物業服務收費管理辦法執行。
對提前解除前期物業服務合同，建設單位另行選聘物業服務企業的；前期物業服務合同期滿或原業主委員會任期期滿，已具備成立業主委員會條件但仍未成立的；物業服務合同期滿雙方不再續約或者提前解除合同，由街道辦事處（鄉鎮人民政府）指定相關物業服務企業或重新選聘物業服務企業的，都應當嚴格執行物業收費“一費制”。
對物業服務合同期滿，業主大會沒有作出選聘或者續聘決定，原物業服務企業自愿繼續提供服務的，在多數業主的要求下，應當執行物業收費“一費制”。
如何實施、執行物業收費“一費制”？
答：（1）提前解除前期物業服務合同的，建設單位應當按規定程序另行選聘物業服務企業，新選聘的物業服務企業可持市房地產行政主管部門備案證明，在《辦法》規定的指導價范圍內新簽訂的物業服務合同及轄區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署蓋章的證明及其他價格行政主管部門需要的資料辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。
（2）小區已成立業主委員會的，要在轄區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）的指導、組織下，通過召開業主大會（或書面征求意見）的形式，在《辦法》規定的政府指導價范圍內，征求業主對物業服務收費標準、停車收費標準、物業服務內容等相關意見，并將征求后的修改意見在物業管理區域顯著位置予以不少于十日的公示。公示后，可持新簽訂的物業服務合同、轄區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）簽署蓋章的證明及其他價格行政主管部門需要的資料，辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。
（3）小區尚未成立業主委員會的，物業服務企業按前款方式征求意見并公示后，經轄區房地產行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府）在證明資料中予以明確意見，并提供價格行政主管部門需要的資料，辦理收費備案并申領《服務價格登記證》。
老舊小區、拆遷安置小區、單位自管小區如何實施物業服務收費管理？
答：老舊小區、拆遷安置小區按照政府相關規定實行物業收費管理。《辦法》第三十五條規定：未選聘物業服務企業提供物業服務的住宅小區、單位宿舍、業主自行組織的物業管理，可參照《辦法》自行協商，并在物業所在街道辦事處（鄉、鎮）的指導下具體實行。
前期物業服務收費標準是如何確定的？前期物業服務合同期限的表述是：“委托管理有效期自簽訂之日起至業主委員會成立之日止”，如何界定其何時執行《辦法》？
答：《辦法》中明確規定：住宅小區的開發建設單位應當在銷售物業之前，參照《合肥市住宅小區物業服務等級標準》、《合肥市住宅小區物業綜合服務費基準收費標準》，擬定前期物業服務方案，確定物業服務等級標準，在收費標準范圍內，按規定實行公開招投標，中標價格即為前期物業綜合服務收費標準，并在前期物業服務合同中明確。
《補充通知》規定：已具備成立業主委員會條件但仍未成立的，應當嚴格執行辦法。若前期物業服務合同期限為“委托管理有效期自簽訂之日起至業主委員會成立之日止”，沒有明確具體期限的，當具備成立業主委員會條件但因各種原因未能成立的，視為不及時執行《辦法》，應予以查處。
住宅小區沒有成立業委會，如何要求執行物業收費“一費制”？
答：《安徽省物業管理條例》第十七條、二十條規定：符合下列條件之一的，應當召開首次業主大會，并選舉產生業主委員會，一是入住率達到50%以上的；二是首批物業交付滿二年，并且入住率超過30%的；三是首批物業交付滿三年的"。符合此條件之一的，視為已具備成立業主委員會條件但仍未成立的，應當執行《辦法》，以避免因業主委員會未能成立而導致無限期的不執行《辦法》。
業主委員會或業主代表大會能否拒絕執行《辦法》？業主委員會或業主代表大會研究的收費標準，能否高于政府指導價標準？
答：《辦法》是具有普遍約束力的政府規范性文件，不僅對物業服務企業具有約束力，對社會團體、公民個體同樣具有法定約束力。所以，只要實行正規物業管理的小區都要嚴格按照《辦法》實施物業服務收費管理。
《辦法》規定的政府指導價標準是經過科學成本測算而確定的，既保證物業服務企業有規定的利潤，又兼顧業主實際承受能力。實行物業管理服務的住宅小區必須在政府指導價及浮動范圍內確定物業服務收費標準。
《辦法》對住宅小區停車收費標準是如何確定的？開發商擁有產權的地下停車位，是否執行《辦法》規定的停車收費標準？別墅類住宅的停車管理服務如何收費？
答：為加強住宅小區停車管理，規范收費行為，一方面，《辦法》區別住宅小區地面、地下車位規劃配比情況，實行地面停車不同收費標準，地下停車（包括地面室內停車）統一標準。統一制定、規范住宅小區地面、地下、已售、未售車位的收費指導價標準。另一方面，為滿足業主基本需要，規定住宅物業管理區域內車庫、車位應優先滿足業主、物業使用人停車需要，業主、物業使用人要求承租車庫的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。
住宅小區停車收費的具體標準是：（1）未規劃建設地下車庫以及規劃建設地下車庫的配比率在30%以下（包括30%）的老、舊住宅小區，地面停車收費小車30元/月/輛，中型車50元/月/輛。（2）規劃建設地下車庫的配比率在30%以上、75%以下（包括75%），地下車庫只能滿足小區住戶基本需求的住宅小區，小型車地面停車收費80元/月/輛，中型車100元/月/輛。（3）規劃建設地下車庫的配比率達到75%以上，能滿足小區住戶需求的住宅小區，小型車地面停車收費為160元/月/輛，中型車180元/月/輛。（4）室內車庫（地下、地上）停車180元/月/輛，引導提高室內（地下、地上）車庫的利用率。上述標準為最高指導價標準。
開發商擁有產權的地下停車位，應當執行《辦法》規定的收費標準。《辦法》規定：室內車庫（地下、地上）車位最高指導價收費標準為180元/月/輛，其中含50元的物業綜合服務費。（機械車位220元/月/輛，含70元物業綜合服務費）
別墅類物業綜合服務費納入市場調節價范圍，由雙方協商解決。別墅類住宅的車輛停放管理費、裝飾裝修垃圾清運費實行政府指導價。
對住宅小區利用物業公共部位、共用設施設備，從事經營性活動的收益處置是如何確定的？
答：根據《安徽省物業管理條例》，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的書面同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益30%用于補貼物業管理公共服務費，70%納入專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
住宅小區是否可以收取來訪及送貨車輛的臨時停車費？物業服務企業是否可以收取門禁卡工本費？電動車充電費如何確定？
答：住宅小區不可以收取來訪及送貨車輛的臨時停車費。
門禁卡工本費原則上不可以收取。物業服務成本中應包括共用部位維護維修費用；但若因遺失、損壞需要補辦的，可以據實收取工本費。
小區電動車停車最高收費標準為7元/月/輛，代充電服務收費由物業服務企業與業主協商。
住宅躍層或閣樓要不要繳納物業服務費？商住樓和公寓房如何實施物業服務收費？
答：根據省物價局、省建設廳《關于物業綜合服務費有關問題的函》（皖價服〔2006〕303號）規定：“小區住宅躍層或閣樓可收取物業綜合服務費，具體收取辦法以法定產權面積（房屋所有權證登記的建筑面積）計算，未辦證的以售房合同中房屋建筑面積或房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算，未計入產權面積的附屬房屋不得收取物業管理綜合服務費。”另據《辦法》第十七條“物業綜合服務費（含住宅躍層或閣樓的），以房屋所有權證登記的建筑面積計算”。
商住樓的物業服務收費以房屋產權證登記的性質計收，屬住宅性質的物業執行政府指導價標準，屬商業辦公性質的物業實行市場調節價。
公寓房物業服務收費以住房登記的性質或土地使用年限（住宅土地使用年限為70年，商業辦公土地使用年限為40年）來界定實施何種收費方式，屬住宅性質的物業服務收費執行政府指導價標準，屬商業辦公性質的物業服務收費實行市場調節價。
施行物業服務收費“一費制”后收費標準是否有調整？
答：據前期對住宅小區物業成本測算，我市多層、高層住宅公共能耗費用分別約在0.1元、0.2元以內。此次向“一費制”過渡的工作中，原則上不允許借機提價。已成立業主委員會的小區，由業主委員會和物業服務企業協商約定收費標準。未成立業主委員會的小區，物業綜合服務費原則上多層、高層分別控制在原標準上浮0.1元、0.2元以內，必須履行相關程序。
物業服務收費未明碼標價如何處理？
答：《辦法》第二十二條：物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置或收費地點，按照物業服務收費明碼標價規定，公布物業服務收費標準、等級標準。若物業服務企業未能按規定明碼標價，依據國務院《價格違法行為行政處罰規定》、《合肥市物業管理若干規定》等法律法規責令改正，沒收違法所得，可以并處1000元以上5000元以下罰款。張明 本報記者 邱青青
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